等额本息Vs等额本金

1:贷款种类一旦选择不能改变.
2:你提前还款的全部属于本金部分,若能一次性归还本金只需付清当月月息即可[不按年利率计算而是月利率],与你归还的本金违约金[设:提前还款10万*X.XXX%=违约金,具体按银行与你签定的借款合同为准],部分提前还款与一次性还款都需缴纳违约金.
3:等额本息还款法是目前最合算的方式,例如十年前借100万十年后由于通货膨胀其实等于少还了不少钱,等钱小后你可以一次性还干净.
4:保险公司这种做法属于违法行为,可以要求人民法院撤其相应行为,如你需要办理房产证可携带:身份证/购买发票[首付发票与放款发票]/房屋买卖合同/结婚证或未婚证明到房管局.

等额本息还法无论提不提前还贷，都是比较吃亏的，提前还贷那更是吃亏，但相比之下，你如能把还贷方式改过来还是可以适当减少点损失的。你因为贷款额度不是很大，所以总体上可能多付不了多少利息，所以改不改你再斟酌一下，我觉得如果银行允许你改变方式，又不算你违约的话（即不收你违约金），那么你可以改一下，否则也未必要改了，因为你两年已经还了很大一笔利息了（等额本息还贷前期还得大部分都是利息，至少是还款额的三分之二）；

银行允许不允许改，收不收你违约金，这是各地各银行都不完全相同的，有的地方允许随便改变又不收违约金，有的是根本不允许改动，还有的是允许改变但要收违约金，你看我前几天的解答，有位无锡的网友就给她改变了，还没收她违约金；贷款方式选择一般应是可以自由决定的，银行不给改有私心，妨碍了他们多赚利息，所以一般都会阻碍；

银行利息结算是“利随本清”的，就是那天结算，利息就结算到那天，以后的以后再算，还清了以后就不算了。

后面的担保之类的问题我就不说了，担保为了多赚钱，有些做法并不合情合理合法，但你在中介处买房，可能有些你没法避免，否则你要不到你想买的房子。所以，买房时很多事情，比如贷款、担保、缴费、领房产证等等，最好自己亲自去办理，别让中介代劳，这些手续并不是很复杂的。否则，赚你钱及正常

上面狼说的看上去根本不懂利息，提不提前还贷完全由个人理财能力决定，跟贬不贬值本身没有关系，仅是就贷款这事本身而言的，是就两种还贷方式比较而言的。否则，你若是理财高手，那么你最好别还或别提前还，占用银行资金时间越长，你可以由此贷款产生的利润就越高，肯定是合算的

着急提前还房贷，你就大亏特亏了！

看春节将至，许多朋友马上就能迎来一大波数额不菲的年终奖，这让不少身背重额债务的“房奴”们手头资金变的十分充裕，再者由于2015年央行连续五次降息，关于提前还贷的情况变得格外引人关注。

众所周知，现在的房贷最长是30年，但根据调查发现，在实际生活中真正的还款周期并没有没那么长。

有银行的数据统计，一般的房贷还款周期差不多为五到七年，有90%的人都会选择提前还贷。其中，很多人受制于传统观念的束缚，觉得欠银行的钱不舒服，又或者自己在经济上另有打算；当然还有一部分人，对于目前理财投资市场并不了解，没有找到合适的理财渠道。

综合来看，原因各有差异，但是不是所有人都适合提前还贷，什么情况下适合提前还贷，提前还贷的注意事项又有哪些，这里为您做出解析。

不适宜提前还贷

从目前国内的经济大环境来看，目前仍处于降息通道，短期内加息的可能性不大。简单说大家现在从银行贷款买房，借得钱越多、时间越长就越好，不必急于还款，毕竟房贷利率很低，利率折扣优惠也很大。

如果是以下三种情况

建议您不要进行提前还贷了：

1、用公积金贷款的，或者贷款时享有较大折扣的（一般为8.5折）

截止目前，公积金五年期以上贷款利率为3.25%，商业贷款基准利率为4.9%，再加上折扣，执行利率就达到了4.165%，可以说是非常低的水平。由于已享受较低折扣的利率优惠，目前又处于降息通道中，拿手中的闲置资金做一些理财更为划算。比如你手中有十万元的闲置资金，以投资一年期，年华收益6%的理财产品为例，年终可以获得收益6000元。
相反，你进行提前还贷的话，要按照合同支付一笔高昂的违约金。

2、等额本金还款期已过1/3的
等额本金是将贷款总额平分成本金，根据所剩本金计算还款利息。也就是说，越到后期，这种方式所剩的本金越少，所产生的利息也越少。如果你已经还款超过1/3了，就说明已还了将近一半的利息，后期所还的更多是本金，利息高低对还款额影响不大。

3、等额本息还款已到中期的

等额本息是把按揭贷款的本金总额与利息总额相加，然后平均分摊到每个月中。也就是说，每月还款额中的本金比重逐月递增、利息比重逐月递减。到了还款中期，已经偿还了大部分的利息，因此提前还贷意义也不大。

适宜提前还贷

当然，也会有人说目前水平利率低，提前还贷肯定能省不少利息，所以也总了以下几种适宜还贷的情况供大家参考。

1、如果是等额本息贷款，没有超过贷款年限三分之一，提前还款比较划算；

2、如果是等额本金，没有超过整体贷款年限四分之一，可以做一部分提前还款；

3、除了五年定存一点投资理财都不会的，就提前还吧，还完了经常看看怎么理财，相信对你一定有帮助；

4、想还清贷款作抵押的，没啥说的必须还；

5、死活不能欠银行钱，尤其家里老人催促的，就还了吧，别让老人替你操心。
确实，提前还完房贷会比按时还完节省不少利息，但每个人也需要结合自身情况而定，如果是打算部分还款，选择缩短还款期限比减少月还款额更划算；如果是计划今年还清所有的房贷，还要提醒大家还需要注意以下这两个问题：

1、你需要弄清楚贷款银行对提前贷的相关规定：

在年底还款之前，你先去银行了解清楚贷款银行对于提前还贷有哪些具体的规定，比如提前还贷是否有违约金，如果有违约金，其收取的标准怎样；提前预约还贷时间是否有要求；以及对提前还贷的数额又会否有规定等等。

2、若是组合贷款方式，建议先还商业贷款：

如果买房时，你选择的是“商业贷款+公积金贷款“组合贷款的方式，建议先还商业贷款，因为相比公积金贷款，商业贷款的利息比较高，如果先将商业贷款的那部分还清了，那么对于个人和家庭来说，每月的房贷压力必定会减轻很多，而且利息也同时节省不少。

现用的等额本息还款，怎样提前还款划算？

12年的时候跟银行贷的款，90万，贷的30年，现在还款已快满一年，准备每年部分提前还款，用的是等额本息。据说用等额本息提前还款不划算，是不是应该换成等额本金，如果换还款方式有什么弊端或限制吗？如果不换，怎么样还比较划算？

　　对于借款人来说，“月供不变、缩短还款年限”的还贷方式是相对最合适的选择，因为每月还贷压力不会增大，需要支付的利息额也较少；“减少月供、还款期不变”的方式减小了月供负担，每月还款压力最轻，但节省利息程度低，需要支付的利息是最多的；“减少月供、缩短还款期限”的方式介于前面二者之间；“增加月供、缩短还款期限”的方式虽然利息支出最少，但是每月还贷压力增加不少，对于普通家庭而言会造成比较大的经济负担。　　有两种借款人不宜提前还贷。一种是采取等额本息还款法贷款、且贷款快要到期的购房者。这些人在贷款前期偿还的大多是利息，后期还的是本金。如果还款已逾8年，提前还贷并不省利息。另一种是有投资打算的借款人。若投资收益可超过月供房贷利息一定额度，可首先考虑投资。

这个问题很简单，先说等额本金和等额本息的区别，两者区别在于本金基数不一样，等额本金还款的本金基数高一些，所以长期负担的利息要比等额本息少，不存在那个划算或那个吃亏，还有银行客户经理告诉客户等额本金省利息的说法本人也不赞同，等额本息比等额本金多出的利息其实就是等额本金每个月多还那部分本金产生的利息，所以都一样，你只用考虑每月还款金额是否合适就可以了。还款方式在提前还款不限制的前提下没必要换，如果将来银行要求你交违约金或者限制你提前还款次数，你是可以拒绝的，大部分银行借款人合同都有瑕疵，合同上不注明的条款你不用去遵守，如果将来银行提出诸多理由来限制你还款的时候，最直接的办法就是打银行总行投诉电话，很管用：）综上所述，本人给你的建议：不用去改贷款期限和还款方式了，去银行确认一下提前还款的流程，根据你家庭收入和未来现金支出情况，长借短还。 

银行还贷分为等额本息和等额本金，一般普遍使用的是等额本息，也就是在利率不调整的情况下，月供一样多，但是每个月的利息和本金的比例不一样，银行一般的规定是放款的前一年里不受理提前还贷的业务，所以你只能一年后提前还贷。且每年都只有一次提前还贷的机会，金额必须是5000的整数倍，现在提前还款方式有三种：一：剩余的贷款保持每月还款额不变，将还款期限缩短；二：剩余的贷款将每月还款额减少，保持还款期限不变；三：剩余的贷款将每月还款额减少，同时将还款期限缩短。

等额本息的还款计划，你仔细看看，还款期的前1/3，利息占大头，越到后来，本金占的比重越大，也就是说，如果就剩30期了，后面的基本就是本金，提前还款没有多大的意义；如果你已经还了还款期的2/3，就别提前了；如果在前2/3，可以考虑提前，越早越好

且每年都只有一次提前还贷的机会，金额必须是5000的整数倍，现在提前还款方式有三种：一：剩余的贷款保持每月还款额不变，将还款期限缩短；二：剩余的贷款将每月还款额减少，保持还款期限不变；三：剩余的贷款将每月还款额减少，同时将还款期限缩短。

以等额本息还款方式还房贷，借款人每月承担相同的款项也方便安排收支。等额本息还款方式尤其适合收入处于稳定状态的人群，以及买房自住，经济条件不允许前期投入过大。　　我们先从贷款年限、利息、月还款方面进行讲解，这个明白了，提前还贷的问题自然也就明白了。　　一般来讲，贷款的利息与本金之间的比例基本是这样的，贷款最长年限是30年，通常分为三段，即10年、20年、30年。无论等额本息还款法还是等额本金还款法，10年的贷款利息，接近本金的1／3左右；20年的贷款利息，接近本金的2／3；30年的贷款利息，本息接近相等。.　　以等额本金还款法为例，贷款15万元，贷款期10年，总利息约为4．8万元；贷款期20年，总利息约为8．8万元；贷款30年，总利息约为13．1万元。如果用目前使用率较高的等额本息还款法，同样贷款15万元，贷款10年，总利息约为4．8万元；贷款20年，总利息约为10．4万元；贷款30年，总利息约为16．7万元。　　2 l$ x% b4 H4 P2 ?买房,购房,装修论坛,房产论坛 表面上看，当然是贷款年限越短利息越少，但问题是贷款年限的长短，决定了每月的还款额多少，这就跟贷款人自身情况挂钩了。比如上面的例子，15万元贷款10年，等额本息还款法，月还款达到了1651．03元；贷款20年的话，月还款1058．27元；贷款30年，月还款额才881．06元，很多家庭都只能承受这个数字。　　所以说，利息合适不合适仅仅是一方面，每个人都得根据自身的实际情况，决定能承受多少月供，再选择适合自己的那个贷款年限。　　+ J& R$ J5 j房产论坛,装修论坛,业主论坛 到底哪年提前还贷合适的问题，跟上面的道理是一样的，只要提前还贷，肯定是省钱了。比如，贷款15万元，贷了20年，在第5年提前还清所有余额，需要一次支付12．7万元，节省了利息6．3万元；在第10年还清，需要一次性支付9．7万元，节省了利息3万元；在第15年还清，需要一次性支付5．5万，节省利息8239元。　　但问题是，有的人想在第5年还清，但一次性拿出12．7万元，他是否能承受？所以，不是每个家庭都能提前还贷，不是每个家庭都能享受到节省大额利息的实惠。 到底哪年提前还贷合适的问题，完全是贷款人自身的实际资金实力问题，绝对没有一个统一的还贷年限，在这一年提前还贷就肯定合适。　　不过有两个例子可以说明一些问题。　　1、有一位客户，因对自己贷款后续资金来源低估，而选择了最高年限30年，总额68万元的贷款。其每月等额还款金额为3906．62元，其中，3160．99元为利息，745．63元为本金。两年来，这位客户共还本金为745．63×24（月）＝1．789512万元，偿还利息为3160．99×24＝7．586376万元。可见大部分资金偿还的只是利息，而本金仅占19．1％。　　2、一个女客户，贷款了20万元，贷款期20年，利息约13．9万元。她想到提前还贷省钱，于是东凑西借的在第15年提前还贷，一次性集了7．4万元。而她前15年已经缴纳的利息为12．7万元，她这次集资提前还贷节省了1万元。这两个例子恰好相反，一个是在贷款的早期，第二年提前还贷。另外一个是在贷款的后期，还剩5年的时候提前还贷。但从中应该看出一个问题，他们有点得不偿失了，也就是“赔了”。第一个例子中，提前还贷了，是省到钱了，但前两年还的基本都是利息。第二个费了很多周折，好不容易才凑齐了提前还贷的钱，但发现8／9的利息其实早已经还完了。　　提前还贷的宗旨，就是想节省利息，而这两个例子虽然都省了利息，但其实跟预计的想法相差甚远。如果非得说提前还贷哪年合适，那么现在只能说这两种情况都不太“合适”。 建议：对于普通家庭的提前还贷，不要打破家庭收入和消费的规律，量力而行，提前还贷数额太大容易给家庭经济带来风险。对于一般家庭来说，建议多次提前还贷，每次提前还贷数额不大。这样做的好处是，在做到减少本金额度和利息的同时，不影响正常生活，只不过减少额度不大而已。　　答：找办理银行，提前申请 有部分读者询问公积金贷款的提前还款方式，按照相关规定，公积金贷款提前还贷需要根据办理银行的规定具体操作。因为公积金分别存在工行、农行、中行、建行、交行、光大、长春商业银行共7家银行机构，具体的办理过程也有这几家银行办理。购房者在申请贷款的时候都会有一家行实际办理贷款业务，所以具体提前还贷的操作方法，需要根据各银行的具体要求来定。　　据记者了解，目前长春各银行都允许客户提前还贷，不过需要提前向银行提出申请，银行认定批复之后，就可以了。　　热点三：提前还贷利息应该还多少？　　答：利息只交到还贷日。　　这个问题读者问的也比较多，其中一个读者的提问比较有代表性。读者问，“想贷款10万，贷10年，差不多一两年后再一次性付清，除了正常本金及违约金外，剩余8年的利息是否也要还？”　　提前还贷的意思就是：提前把没有还给银行的本金部分或者全部还给银行。这个例子中就是一次性全部还完，由于是一次性还清所有本金，利息只计算到提前还贷的日期。如果该位读者打算在第二年还清，利息就计算到第二年发生的利息。剩余的8年不产生利息，当然也就不用付利息了

等额本息还款前五年最适合提前还贷

    袁小姐夫妇去年结婚时买了套房子，总价70万元，办理组合贷款35万元，其中公积金贷款15万元，商业贷款20万元，还款年限15年，每月还款额约2700元。今年装修房子花去10多万元，袁小姐盘算了一下，手头也就有4万元流动资金可以随意支配。 最近迫于父母的压力，老年人观念传统希望他们将手头的所有资金都用来提前还贷，她简单测算了一下，年终奖还没到手，手头的这笔钱用来提前还款应该没有大问题。只是她现在不太清楚区区4万元用来提前还贷究竟会省多少利息，又能给夫妻俩减轻多少的还贷压力？她希望理财师能好好给她规划一下。
　　前五年内坚持提前还款
　　适合提前还贷的人需要符合以下三个条件：首先，选择了等额本息还款法并且处于还贷前5年之内，这样的人可以提前还贷，因为可以省下很多利息。其次，自己手上有闲余资金，但又苦于没有其他投资途径，或者投资收益率小于贷款利率。最后，不久的将来有大笔开支的可能性较小。
　　而以下两种情况的人并不适合提前还贷，第一，还贷期已过5年，第二有多种投资渠道比如基金、股票和房产，收益明显大于现有存款利率的，都不适合提前还款。
　　理财师针对袁小姐的情况进一步解释说，因为袁小姐采取的是等额本息还贷法，所以前5年的利息支付很多，需要还的利息总额甚至超过本金本身，尤其是第一年，所以在这个时期提前还贷最划算。袁小姐从2007年1月开始还贷，目前正好是第一年，所以理财师建议她在前五年之内一定要坚持提前还款，这样省下的利息非常惊人。
　　缩短还款期限能省5万多
　　提前还贷通常有五种方式：第一，全部提前还款，即将剩余的贷款一次性还清；第二，部分提前还款，月供不变，缩短还款期限；第三，部分提前还款，减少月供，还款期限不变；第四，部分提前还款，减少月供，缩短还款期限；第五，部分提前还款，增加月供，缩短还款期限。记者了解到，目前南京多数银行只能提供前三种还款方式。
　　按照银行测算，理财师按照后两种还款方式给袁小姐算了一笔细账。第一，“缩短期限而保持原有还款额不变”，记者看到，袁小姐可以省下利息约5.2万元，还款期限也由原来的2021年12月提前到2017年7月。
　　第二种还款法为“减少月还款额，保持还款期不变”，没想到结果大相径庭，此种还款法虽然每月还款额从1800元减少到1400元左右，可是袁小姐省下的利息仅仅2.3万元。
　　如此看来，理财师建议选择第一种方法提前还款，以节省利息早日还清贷款为第一目标。
　　除了中国银行、招商和兴业银行市民带上身份证和贷款合同就可以随时来办理外，其他银行都需要提前预约。其中，中国工商银行、交通银行、华夏银行等银行规定，贷款者提前还贷需要向办理银行提前15天预约。此外，建设银行在申请后需要5个工作日，农业银行则规定办理提前还贷的日期是每个月的20日以后，所以提前还贷需要预约。
　　　银行专业人士提醒说，一些银行提前还贷需要支付违约金，所以提前还贷时要多留心眼。要注意查看贷款合同中有关提前还贷的要求，注意提前还贷是否须交一定的违约金，现在南京部分银行会针对剩余贷款额度的利息进行罚息。
　　此外，关于提前还贷的具体程序也需要做个了解，根据约定时间，带着身份证、贷款卡以及贷款合同到银行相关部门提出提前还款申请，填写提前还款申请单；之后携相关证件到借款银行办理提前还款相关手续；最后，提交《提前还款申请表》，并在柜台存入提前偿还的款项就可以了。