北漂IT男返乡2年的三线楼市观察（宜昌夷陵篇）-原创

一直想写点什么，这段时间总算有空，好嘞，正好有兴致来写一写楼市相关的文章以饕读者和粉丝朋友。

宜昌？说宜昌您可能不知道，但是说三峡大坝您就知道了

最近这两年，因为小宝的降临，我多半时间待在老家宜昌陪伴家人。宜昌，这是一座三线城市，湖北省内能排上前三，至于是NO2和NO3.我们暂且不论，没多大必要，因为差距不是特别大。湖北的两个省域副中心城市宜昌和襄阳，相比于四川的NO2城市绵阳的GDP还是要高出不少。所以就四川而言，成都是一城独大，而湖北不仅有武汉稳坐中部头把交椅，还有有宜昌和襄阳共同支撑湖北的两翼，发展要稍显均衡一点。每个月的70个大中城市房价指数报告，也会有宜昌的身影出现。总体而言，宜昌是一个能排进TOP70以内的强三线城市。

湖北2018年全年各市GDP排名

去年和深圳的大表哥一起吃饭，没想到大表哥还非常感慨的说：宜昌的房价居然还涨的蛮快，其他一些三线城市的房价都涨不动，没人接盘。诸葛磊的这位大表哥是房产投资多年的老手，宜昌能得到他的认可，说明宜昌最近2年的房价涨幅超出了表哥他本人的心理预期。

表哥当年去了深圳，而我毕业后去了北京。一待就是7年，现在回想起来最傻X的事，就是2011年没在北京5年限购之前买房，而是傻呵呵的让父母全款在宜昌夷陵区全款买了一套精装房，直接空中指挥，没有实地看房。买了之后也没怎么打理，2016年之前一直对房产都没有深入研究过，实在是惭愧至极。要说这第一套房给我留下哪些经验教训，诸葛磊大致总结了一下，如下：

1、务必要提前实地多看盘，多对比，不要做键盘侠，因为买房属于大类资产配置，买错一次后悔一生；

2、务必在能力范围内要多贷款，房贷是最优质的贷款资源，首次买房务必最低首付，最大杠杆撬动一套优质房产；

3、务必买至少100平以上，优选120左右，最好130多的三房或四房，有小宝之后你才会深有体会空间不够用；

4、务必买品牌开发商品牌物业的房子，尽量避开精装房，优先挑毛坯房购买，实在没精力装修可考虑精装房；

5、三线城市请务必选择靠近市中心的房产，因为优质的教育、医疗和交通资源大多集中在市中心，买不了市中心，请优先选择近郊，因为近郊会优先享受到第一波城市化的红利，随着城市化进程的推荐，当年的近郊也会有变成中心的可能，远郊变为近郊；

6、买房时机真的很重要，大多数人是追涨杀跌，其次是买房区域选择，买一二线和三四线的涨幅是没法比的，一个城市内的各个板块也是有所区别的，最后才是选品（房屋的大小、户型，小区环境等）

OK，现在来一个个对照说明分析我这套房子：

第一点，失误了，第一次买房就当了键盘侠，没有从北京回来看盘，直接网上看盘，老爸老妈被置业顾问忽忽悠悠就下了定金；

第二点，也中招了，当时首套是父母给自己买了作为婚房用的，父母一辈子没有借钱和贷款的习惯，所以他们就直接全款买了，可能也是觉得比较便宜，能力范围内一次性付清，无压力，如果当时把全款资金40W作为首付款在北京贷款购入一套房产的话，我估计离开北京的时候，房子应该增值到300W是没问题的，但是错过了就是错过了。幸运的是在2016年，我开始对房产有了很全面深入的研究和多次实践，渐渐也开悟了。

第三点，我又搞错了，当时其实全权是父母在老家宜昌做决定，而我没怎么操心，结果我最后才得知，父母买了一套90平以下的小两房，交房后的头几年还好，没结婚也没小孩，这几年有小孩了，发觉父母和自己还有小孩住一个小两房真的感觉拥挤不堪，所以诸葛磊劝各位刚需族至少至少也得买一个小三房；

第四点，这个其实还好，买的是恒大的房子，品牌和物业都还可以，尤其是物业非常值得称赞，虽然已经不再是恒大业主，但是依然认可恒大的物业服务水平。当时自己在北京，也没空回来装修，父母也怕麻烦，故而索性就定了套恒大的精装修房子，号称1600装标，我预估也就800的档次。其实风格我不是很喜欢。要说恒大的精装修怎么样，我只能说前些年的恒大装修真的是靠运气，我家的装修没啥大问题，而隔壁邻居可就没那么幸运了，漏水渗水的事发生了无数回了，维修了无数次，全靠恒大物业擦屁股做售后；

第五点，这套房是2011年购入的，按照当时的眼光来看，这套房属于远郊楼盘，距离宜昌市中心夷陵广场大约有10公里，那会儿还没有快速路，去一趟市中心那基本得跋山涉水大半个小时，去一趟东站我得至少提前2个多小时出发。所以就位置而言，买的也比较失败，不过我当时常驻北京工作，对我实际影响不算大。其实宜昌这类三线城市大多是单中心城市（也许再过5年，多组团多中心的城市格局有望形成），它不像北京、武汉这种多中心多组团发展的城市，所以就目前而言，宜昌的城市半径大概为5公里左右，以夷陵广场为圆心，距离圆心5公里的区域为近郊，距离10公里以上的为远郊。再过大约5年，宜昌的城市半径应该为10公里，到时候距离10公里的区域为近郊，距离15公里以上的为远郊。粗略作图可以两点一线，而比较准确和务实的作图法是沿道路连线作图，如下图所示。

宜昌城市半径示意图

第六点，购房时机在2011年而言其实是很不错的买入点，属于低谷期，所以我当时买房的时间点是踩对了的，但是错在选错区域，还有选品也选的较差，当时如果选在北京或者是武汉，放在现在那结果可是天差地别，要知道宜昌均价5K的房子要涨到1W，至少需要5年时间，而放在一二线城市可能5个月内就能完成5K的涨幅。选品也只选了个2房，面积90以下，也是一大败笔。

那么有读者要问，夷陵区在宜昌是一个怎样的存在。在当时，刚需选房要么选择伍家岗城东片区，要么选择夷陵区的发展大道片区，这是两大热门区域。我最后复盘了下，父母当时为什么选择了夷陵区的这个恒大楼盘：1、大品牌，大盘，园林绿化环境好；2、价格便宜，全款即可买入精装修一套房，不用操心；3、离亲戚比较近，方便以后走动。大致就这么几个原因，我想了下，父母其实是在用自己的眼光和思维买房，没考虑我的需求，当然也怪我当时没上心，直接让父母代理看盘和买房。

要说有什么后悔的没有，肯定有，远！实在是有点远，每次从北京回来下火车后我还得坐上1个多小时的公交才能到家，再一个因为距离市中心夷陵广场大约有10公里，至少大半个小时，所以这也导致了我们很少去市中心消费，宅在家里倒是成了习惯。不过这一切在有车之后还是缓解了许多，再加上最近几年峡州大道和西陵二路快速路的修通，夷陵区到市中心以及火车站越来越方便了，最近貌似三路一匝也相继完工，夷陵区在交通上与市中心的距离在不断拉近。如果未来修建了地铁或者云轨，距离感会被逐步抹平。

说说夷陵区有什么优劣势吧。

优势：

1、夷陵区人多。人多的地方才有希望，才好搞生意做事业谋生活，只有留住了人口，做啥都好说，配套都会慢慢过来。看看当下已经落地的夷陵万达项目就是一个很好的证明。夷陵区小溪塔街上大量的外来人口大多来自于夷陵区所属的乡镇，这个属于区域内人口的自然向上流动，总体上整个区域没有大量的人口新增，要说新增人口，一般来自于靠近夷陵区的周边县市的购买力人群，还有一部分养老购房需求；

夷陵区人口在区县中排名NO1，破50W+（15年数据）

2、夷陵区地多面积大。打开百度地图，搜索夷陵区会自动显示夷陵区的区域覆盖面积图，你会发现夷陵区面积居然这么大。正因为面积大，土地自然就多，有地同样也有希望，毕竟有了土地无论是吸引产业还是吸引人口就业都有了前提基础条件。2018年，一大波外来品牌开发商集体进驻郭家湾片区，为什么？那里地多，而且没那么贵，又有产业园规划，所以打造一座新城再合适不过。对于开发商而言，商人在乎的是拿地成本要低，这样才能尽可能了降低风险提高利润。判断一家开发商是不是真心对这块区域在投入精力，请务必关注开发商是否积极为该区域引进优质的配套，比如：教育资源、先进的医疗资源、成熟的商业配套以及便捷的交通资源等。

偌大的夷陵区，实现城市化的仅小溪塔街道范围

劣势：

1、心理上的隔阂。XXX夷陵区除外这段话往往出现在有关部门的文件中的备注括弧中，正是这么短短的一句话，可以说让无数夷陵区的人感觉有些不适，为啥好政策轮到我夷陵区就除外了？这事还是得从夷陵区特有的县级财政体制说起，虽然夷陵区目前名义上是区，但财政体制依然是县级财政体系，和市里的财政体系是独立的。而且夷陵区是一个城乡二元结构很明显且短时间无法完全城市化的区。所以了，一些好政策往往都会备注这么一条XXX夷陵区除外的话。交通上虽然已经融入主城了，可是心理上还是没有完全融入。如果这句话能改成“夷陵区（限小溪塔街道范围内）”这样是不是会好一点，城镇化的地方就享受城镇化的待遇，这样才能让在这个片区买房的人享受城市化的改革红利。

夷陵区在宜昌是一个特别的存在

2、教育、医疗、交通和商业配套较弱。先说教育，发展大道黑压压一大片房子，新建公立中小学实在是太少了，就东湖小学和东湖初中，虽然有天问的私立中小学，但是那个价格对于普通民众而言是不太能承受的。医疗目前的夷陵医院是一所二甲医院，仅此而已。交通上也不算特别的便利，没车的话会不方便，公交经常是一大堆人，还有无数大车（矿车，渣土车，工程车）行驶在发展大道夷陵区段，对于技术不太好的司机而言简直就是噩梦，大车是否想办法限行一下比较好？商业配套弱是不争的事实，听了一个事实，说现在塔里（小溪塔）的娃娃都晓得要去市里水悦城去玩耍，不愿在塔里玩。这似乎说明了塔里人民日益增长的精神文化需求和现有的商业配套严重不匹配。

夷陵区小学分布图，来自宜昌合家网

值得庆幸的是，夷陵区在2018年迎来了重大历史转折，大批量的国内一线头牌大开发商集体入驻郭家湾片区，之前建设多年的梅子垭片区也全面开花，数一数这里面的带头大哥：恒大，万科，保利，碧桂园，金科，联投，鸿坤，清能，还有今年的万达等。诸葛磊在此做一个大胆的预测，未来3-5年，夷陵区的高层毛坯新房价格会向1W均价挺进。目前夷陵区发展大道片区毛坯评估价为7K。这一切改变得感谢这届夷陵领导班子的大刀阔斧的改革和强有力的招商引资能力，有心人应该大概知道这其中的缘由，在此不做展开。

宜昌二手房挂牌价最近1年走势图，去年8月左右是最高点

有的网友可能要问，夷陵区房价为啥涨的这么慢，而且房子还一大堆，貌似卖的不怎么好啊。出现这种局面主要是因为：1、房价是先从市里（西陵+伍家岗）涨起来的，再涨到夷陵区、点军区等，会存在一个时滞效应；2，其二，去年宜昌房价涨的太猛了，2018年的7-8月的时候，住建部点名了宜昌，所以有看不见的手对市场进行了干预了。所以我们从最近1年的宜昌二手房走势图可以很清晰的看到，去年2018年的8月左右是宜昌房价这波牛市的最高点。我正好在这个时间点出掉了自己的首套房产，虽然有赚的但是不算多，我把所得的资金投到了其他地方。同时也帮我缓解了很大的资金压力。三线城市的房子只适合长持，跨越一个周期，碰到一个牛市就OK了。

夷陵区发展大道片区和老盘恒大绿洲的房价走势

诸葛磊预测，夷陵区在未来将会是承接宜昌刚需购房人群主战场，据我一银行的朋友所言：他所在银行19年的宜昌房贷重心已经转移到了夷陵区，因为那里的新房最多，故而个贷业务中心就转移过去了。未来夷陵区的品牌开发商新房区域大致会集中在发展大道夷陵段，东方大道片区，东湖大道+锦江大道片区，平湖半岛湾区这几个区域。其中：

夷陵区品牌开发商新房主战场示意图

1、发展大道夷陵区段沿线，目前已经进入最后的商业配套兑现阶段，新盘较少，主力开发商担当有鸿坤、金科、碧桂园和本土大佬弘洋地产；

2、东方大道片区，由万科、恒大、碧桂园、联投、保利和鸿坤等一系列头部品牌房企天团将会在未来3-5年左右填平刚需族的最后洼地，并反向推高发展大道沿线的二手次新房；

3、锦江大道和东湖大道，未来新出的土拍会大概率出现在这里，预计地价会水涨船高，因为区位优势更好一些。最近流出的万达的住宅项目32号地块就在东湖大道上。

4、平湖半岛湾区，这个区域主要受益于宜昌市平湖半岛的规划利好，目前已在落地实施中，这块目前进驻的头部大房企仅保利一家，但是需要提醒的是保利拿地一向具有前瞻性，可以参考高新区的保利时代项目。

下一篇预告：宜昌版小光谷——东山开发区

最后，总结一下。国内写三线城市房产的自媒体人大多持唱空的态度，这里面人云亦云的居多，再一个他们大多待在一二线城市，也不屑于深入研究三线楼市。诚然，三线城市不是房产投资的最佳目的地，但他可能是大多数在外打拼游子至始至终无法忘却的一个心灵归宿，在我身边有很多朋友在外地有房有事业，他们依然会考虑在老家置办一套房产，或为是父母住的更体面，或是自己回家住的更便捷。三线城市的人口流入大多来自于下面的县市，未来的四五线城市的年轻人只会越来越少，所以在资金有限的情况下，保底也得去三线城市买房，年轻人切忌为了图便宜回四五线城市返乡置业。三线城市内部板块也会有轮动，所以只要买房买的不是太远太荒无人烟，在三线城市买上一套房放上大几年，兼顾自住功能和资产保值两大功效是完全OK的。至于在三线城市房产投资，则需要一些另外的特殊途径和极佳的眼光，还得有耐心，具体的诸葛磊以后详做分解。今天就到这，下一篇诸葛磊将详解三线城市里吸引年轻人就业和创业的高新产业园区板块——宜昌东山开发区。